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大規模修繕業務Q&A

大規模修繕に関するご相談

大規模修繕をご検討の管理組合様に役立つQ&Aをご用意しました。
その他、ご質問についても気軽にご相談ください。

大規模修繕とは?

新築マンションの場合、経年に伴う物理的な劣化などにより低下する性能・機能を、新築時の水準に維持、回復する修繕工事が基本になります。
既存マンションの場合、生活様式や社会環境の変化等に対応して建物及び設備の性能を向上させる改修工事も必要になります。

建物及び設備の状態を良好に保つ為に、法定点検等の点検及び経常的な補修工事を適切に実施し、その記録を整理・保管しておくことが必要です。一定規模以上のマンションでは、建築基準法や消防法などの法令で点検等の実施と報告が義務付けられています(法定点検)。その他の点検としては、一般的に管理会社に委託して行なう「日常点検」、エレベーターなどの保守会社等との契約に基づく「保守契約による点検」等があります。

長期修繕契約で見込んでいる修繕工事及び改修工事の内容や時期はおおよその目安で、費用も概算です。したがって、計画修繕工事を実施する際は、その修繕基本計画の検討時において、建物及び設備の現状、修繕履歴等の調査・診断を行ない、その結果に基づいて内容や実施時期等を判断します。

中長期修繕計画とは?

建物は経年により劣化していく為に、適時適切に修繕工事を行なう必要があります。しかし、修繕工事には多額の費用がかかり、工事を実施する際に一括で一時金を徴収することは区分所有者に大きな負担を強いることになります。場合によっては費用不足のために必要な修繕工事が行なえず、建物や設備の劣化を進行させ、あとで大きな負担が発生する恐れもあります。

一方、一つの建物を区分するマンションは、共同生活に対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさなど、維持管理上多くの問題があります。

このため長期修繕計画を作成して将来予想される修繕工事の時期と費用を推定し、必要な月々の修繕積立金の額を設定する必要があります。

修繕積立金の額の設定方法は?

修繕積立金の積み立ては、長期修繕計画の作成時点において計画的に積み立てます。

修繕積立金の金額を均等にする積み立て方式(以下「均等積み立て方式」)を基本とします。
なお、均等積み立て方式による場合でも5年毎の見直しにより、計画期間の推定修繕工事の累計額の増額に伴って、必要とする修繕積立金の額が増加しますので留意が必要です。

又、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を段階的に増額する積み立て方式とする場合は、計画の見直しにより、計画の作成当初において推定した増加の額からさらに増加しますので特に留意が必要です。

マンションのビジョンの検討とは?

調査診断の結果を踏まえて、計画期間においてどのような生活環境を望むのか、そのために必要とする建物及び設備の性能・機能等について十分に検討する事が必要です。また、区分所有者の要望から建物及び設備の耐震性、断熱性等の性能向上を図る改修工事の実施について検討を行い、必要に応じて長期修繕計画に盛り込んでおきましょう。

長期修繕計画・修繕積立金見直し案のチェックとは?

理事会又は専門委員会において、作成を依頼した専門家から提出された長期修繕計画の内容や修繕積立金の額の設定について、説明を受けながらチェックします。

長期修繕計画の周知、保管とは?

長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に当たっては、総会の開催に先立ち説明等を開催し、その内容を区分所有者に説明することが重要です。これにより、区分所有者がその内容を十分理解して総会に臨むことが出来、無用な質疑の回避と適切な判断が期待できます。
長期修繕計画を見直した時は、総会の議事録と併せて個別配布などの方法により十分周知する必要があります。長期修繕計画は、計画修繕工事と修繕積立金の根拠となる重要なものですので、管理員室等に、議事録、管理規約等と共に大切に保管し、区分所有者から求めがあれば速やかに閲覧できる状態にしておくことが必要です。

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