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マンション管理のカナメ

管理会社の良し悪しは人材で決まる

管理会社の必要性について

分譲マンションなどの集合住宅においては、その管理を外部の管理会社に委託するというのが一般的になっています。しかし、必ずしも管理会社に委託することが義務付けられているというわけではなく、中には自主管理ということで、居住者の方だけで管理を実施するケースも、少数ですがあります。 ただ、新築の分譲マンションなどの場合には、入居の時点では居住者の方同士の面識もないわけですから、自主管理などはまず無理です。そのため、開発事業者が予め管理会社を設定し、居住者の方が入居をはじめると同時に円滑な管理業務ができるように配慮されているわけです。 入居開始後5年、10年と期間が経過し、コミュニティとしての親密度が高まれば、自主管理という選択肢もないことはありません。しかし、それでも自主管理するケースは極めて稀です。というのも、管理業務というのは非常に多岐にわたる内容を含んでおり、たとえばお仕事をお持ちの居住者の方が、空き時間を使ってできるというというものではありません。ですから、そこにマンション管理会社の存在意義があるのです。 特に、マンション管理の原資となるのは、居住者の方から徴収する管理費や修繕積立金といったものです。これらは通常、毎月銀行引き落としなどの方法で、管理組合にプールされていくわけです。1戸あたりの負担額が月々2~3万円程度であったとしても、1棟で数十戸あれば、年間でかなりの金額を取り扱うことになります。そうしたお金の管理という側面だけみても、管理組合だけですべてを管理していこうというのは、かなり難しいことだといわざるを得ません。

管理会社の良し悪しは、人材の質で決まる

管理会社はいろいろあります。しかし基本的に、管理会社が提供するサービスについては、項目レベルで見た時にはあまり差が出ないと思います。清掃業務であったり、設備管理であったりといったことはどの管理会社であってもサービス項目としては上がっています。ただ、そうしたサービスをどういうレベルで提供してくれるのか、という点については、実際に管理を行う人材の質に依存する部分が多くあります。専門性が高く、熟練したスキルをもったスタッフが管理すれば、当然、管理の質のレベルも高いものになっていきます。このように、どんなレベルでのサービス提供が可能なのか、という点については管理会社の力量が問われる部分だといえます。私はそうした有為な人材を育てるのが管理会社の使命だと考えていますし、その人材の育成ということを高いレベルで実践できる管理会社が、優れた管理会社の条件だと思っています。
しっかりしたスタッフ教育を実施している管理会社のフロントマン(※1)や管理員がいれば、それだけ質の高いサービスを受けられるということです。
※1 管理会社の社員で、当該のマンション管理組合との窓口となる担当者。

管理会社を変えたいと思ったら、どうするか。

まずは、「何故、管理会社を変える必要があるのか」という理由を、マンション管理組合として明確化しておく必要があります。
  たとえば、管理組合の役員の方々が、「今の管理会社のフロントマンは、対応がよろしくない」と判断したとしても、居住者の中にはそのフロントマンを高く評価していて、意見の食い違いから、なかなか合意に至らないということになるケースもあります。
そして、いざ管理会社を変更することを決めたら、まずは複数の候補会社から見積をとるようにします。いま現在の管理会社から受けているサービス項目を前提として、同じサービスを受けるのに、どれだけの費用がかかるのか、ということです。
また、プラスアルファのサービス項目としてどんなものがあるのか、ということも確認する必要があります。
これがスタートラインとしての大きなポイントになると思います。
候補会社は最低でも2社、できれば5社程度から見積をとることをお勧めします。

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