マンションの資産価値を維持するためには、
大規模修繕計画が必要です。

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持する上で、重要なポイントです。しかし、その実施に当たっては事前に建物の状況を確認、修繕箇所を明確にし、適正な業者に依頼を行い、施工状況を管理、確認するなど、多くの工程が発生します。管理組合の皆様がお忙しいなかその業務に取り組むのは極めて難しいかと思います。また、多くの場合、今まで大規模修繕のご経験のない方がほとんどです。

クレアスコミュニティーでは、管理組合様に代わって、こうした管理組合様の慣れない大規模修繕にまつわる実施業務を計画の作成からワンストップでサポートいたします。

そもそも大規模修繕計画とは？

マンションは、竣工した時点から少しずつ劣化が始まります（業界用語で経年劣化といいます）。この経年劣化は年々建物のあちこちで発生します。そこに適切な修繕を行わず放置しておくと、劣化が促進し、マンションそのものの資産価値が大幅に下がってしまう恐れがあります。

また、劣化が進めば進むほど修繕の必要な箇所が拡大し、修繕期間が長くなるのはもちろんの事、その費用も高額となってしまいます。経年劣化をいち早く察知し、コストと修繕のバランスの見合うタイミングで修繕を行う事が、マンションをより長持ちさせ、資産価値を保つ秘訣です。

クレアスコミュニティーは30,000戸以上の管理で培った大規模修繕ノウハウを保有しております。快適な住環境とマンションの資産価値の維持にあたって、マンション共用部（屋上部分、外壁、エントランス等）のどのあたりをいつ、どのように修繕するのが効率がいいのかというノウハウが蓄積されております。

そのノウハウを元に長期的な計画をまとめたものを「大規模修繕計画」といい、計画を行うためのロードマップを長期修繕計画といいます。この計画では、大規模修繕について、管理組合員様から徴収する積立金の金額や何年目にマンションのどの部分の修繕工事を行うかなどの概算費用や期間を「長期修繕計画書」にまとめます。

どうやって実施計画を立てるの？

大規模修繕計画や長期修繕計画書については理解ができたが、では具体的に何から始めていいか分からないという管理組合の方も多いのではないでしょうか。
ここでは修繕開始までの大まかなステップを紹介します。

改修・修繕計画立案、修繕委員会設置

1. 長期修繕計画に基づいて発案（理事会）
   • 実施計画の立案
   • 総会での実施議決
   • 管理会社議案作成
2. 修繕委員会（プロジェクト）の設置
   • 調査協力（アンケート調査）
   • 調査報告書の作成
   • 調査報告書の内容確認・検討(改修仕様書の作成、概算見積書の作成、見積要綱書の作成）
   • 改修仕様書及び概算見積書の確認
   • 見積もり業者の選定方法の検討
3. 工事方法の研究（研修・見学会）
   • 必要に応じ同規模マンションの大規模修繕工事を見学する。

調査・診断

1. コンサルタント依頼（必要時）
   • 調査診断の実施・アンケート調査
   • 調査報告書の作成・改修仕様書の作成
   • 概算見積書の作成・見積要綱書の作成
   • 発注業者の選定アドバイス
   • 工事監理と検査等
2. 下見（予備）調査依頼
   • コンサルテイングの見積書徴収
3. 調査契約
   • コンサルテイング又は管理会社と調査契約
4. 本調査実施
   • 調査診断の実施
   • コンサル会社又は管理会社と改修工事に伴う調査契約を行なう
   • 必要に応じ科学的方法による正確な診断を行なう事で、故障や不具合を早期に発見でき、優先すべき修繕箇所に最善の工法を選択できます。

工事実施要領および概算費用の把握

1. 改修設計作成
   • 調査報告書に基づき改修内容及び仕様の決定
2. 改修見積作成
   • 概算見積書作成
3. 施工業者、工事管理業者の選定
   • 発注業者の選定
4. 工事方法の決定
   • 内容・工法・工期等の決定
5. 予算計画
   • 予算計画の立案

工事の決定

1. 工事実施の決定（工事方法、資金、他）
   • 居住者対象の工事説明会の開催
2. 積立金の使用の決議
   • 総会決議で決める
3. 一時金，借入金等の決議（必要時）
   • 大規模修繕工事計画で修繕積立金が足りない場合、一時金又は借入金等の決議が必要

大規模修繕を成功させるポイント

大規模修繕計画を成功させるには、必ず行わなくてはならない事があります。それは、初めから依頼業者を一社に絞らず、複数の会社に長期修繕計画の工事内容や見積もりについての提案を依頼することです。そして最も重要なポイントは、同じ条件（統一の仕様書等）で工事内容、見積もり作成の依頼をすることです。同じ条件に揃えずに見積もり等を依頼すると各々の会社が別々の仕様で見積を作成することになるので、どの会社が良いかの判断が付けづらくなってしまいます。
もちろん価格だけでなく工事の質、工事のアフターフォローについても重要です。価格だけで判断してしまわないよう、各社の提案内容を良く見比べ、しっかりプレゼンテーションしてもらいましょう。